Przeprowadzka do nowego mieszkania często wiąże się z koniecznością dokonywania wyborów. Można przywieźć własną kuchnię. Lub użyj tego, co już masz. Wielu najemców preferuje drugą opcję. Dzięki temu możesz zaoszczędzić tysiące dolarów na kosztach początkowych. Pomiń fazę projektowania. Unikaj opłat za wysyłkę. Po prostu otwórz drzwi i zacznij gotować.
Ale jest jeden problem. Każda umowa najmu ma swoje pułapki.
Kto zapłaci, jeśli zmywarka zaleje kuchnię o 2 w nocy? Kto wzywa technika, gdy piekarnik przestaje się nagrzewać? Odpowiedź składa się z jednego słowa. Zależy to od tego, czy uszkodzenie ma charakter użytkowania (funkcjonalne), czy zużycia (normalnego zużycia). Przede wszystkim zależy to od tego, kto jest właścicielem kuchni.
Problemy z nieruchomościami
Najpierw musimy ustalić fakty. Większość kuchni w wynajmowanych mieszkaniach można podzielić na dwie kategorie.
- Kuchnia właściciela. Zakupiony przez wynajmującego. Zainstalowany. Należy do niego.
- Kuchnia Najemcy. Zakupione przez Najemcę. Proszę zabrać to ze sobą. To jest Twoja nieruchomość po przyjeździe.
To rozróżnienie jest ważne. Jeśli zainstalowałeś własną kuchnię, jesteś odpowiedzialny za jej prawidłowe użytkowanie. Kiedy kuchnia jest instalowana przez wynajmującego, zasady się zmieniają. Ale nie w taki sposób, jak myślisz.
Największe nieporozumienie: „To ich kuchnia i ich problem”.
W tym miejscu sprawy stają się mylące. Wielu najemców uważa, że jeśli właściciel zainstalował kuchnię, to on powinien zapłacić za wszystkie naprawy.
To nie jest prawda.
Niemieckie prawo mieszkaniowe (i podobne jurysdykcje) rozróżnia naprawy strukturalne i drobne naprawy.
Jeśli kuchnia jest własnością wynajmującego, za poważne wady konstrukcyjne często odpowiada wynajmujący. Czy sprężarka Twojej lodówki jest zepsuta? Czasem to ich problem. Czy rama Twojej szafki rozpadła się z powodu zalania? To może być także ich problem.
A co z drobnymi naprawami? Czy żarówka się przepaliła? Czy zawiasy grzechoczą? Czy konieczna jest wymiana uszczelki?
„Nawet w kuchniach będących własnością właściciela najemcy często płacą niewielkie koszty utrzymania”.
To jest rzeczywistość. Prawo wymaga codziennego korzystania z kuchni. Części zużywają się. Nieuchronnie spotkasz się ze zużyciem.
Pozycja „Betriebskosten” (koszty operacyjne)
Przejrzyj umowę najmu. Zwłaszcza część dotycząca drobnych napraw. Wiele umów zawiera klauzulę dotyczącą drobnych napraw. Na określonej liście znajdują się pozycje, za które trzeba zapłacić.
- Zawiasy i uchwyty
- Drzwi szklane
- Uszczelki i uszczelki
- Drobne urządzenia elektryczne
Co zrobić, jeśli pęknie klamka w drzwiach kuchennych? Płacisz. Czy z filtra kranu wypływa woda? Płacisz. Nawet jeśli właściciel kupił kuchnię.
Rezerwa ta istnieje, ponieważ jest to oczekiwany koszt utrzymania. Jest to część „kosztów utrzymania” mieszkania.
Kiedy mój właściciel faktycznie płaci?
Kiedy więc wynajmujący płaci?
Za szkody spowodowane uszkodzeniem/odchyleniem) lub Mangelem* (wadą) istniejącymi w momencie przekazania apartamentu.
Co się stanie, jeśli Twój kocioł zepsuje się w dniu przeprowadzki, a Ty tego nie zgłosisz? Nadal możesz zostać z problemem, który będziesz musiał rozwiązać samodzielnie. Twoim obowiązkiem jest sprawdzenie stanu mieszkania.
Kto jest właścicielem kuchni? Zależy od umowy najmu
O statusie prawnym w pełni wyposażonej kuchni w wynajmowanej nieruchomości decyduje jedno proste pytanie: „Kto ją montował?” Jeżeli wynajmujący udostępnia go w ramach umowy najmu, obowiązują inne zasady zużycia, niż gdyby najemca przywiózł swój sprzęt.
Nie trzeba studiować prawa, żeby to zrozumieć. Po prostu rozwiąż umowę. Jeżeli w opisie wyraźnie wskazano „w pełni wyposażoną kuchnię” (möbliert ), wynajmujący ma obowiązek zapewnić w pełni funkcjonalną iw pełni wyposażoną kuchnię. Nie może wynajmować „gołych ścian” i oczekiwać, że sam kupisz sprzęt.
Co jednak zrobić, jeśli umowa jest niejasna?
Tutaj najemcy mają trudności. Einbauküchenrecht (Ustawa o wynajmie sprzętu kuchennego do zabudowy) zawiera zasady domyślne. Jeśli wchodzisz do mieszkania i widzisz, że kuchnia jest już zamontowana, a nikt nie zawarł osobnej umowy na jej demontaż, to zgodnie z prawem zazwyczaj kuchnia jest wliczona w czynsz. Jest ona uważana za część wynajmowanej nieruchomości. Wynajmujący go nie zdemontował, więc nie może twierdzić, że go nie dostarczył.
Kto płaci za naprawy?
Po potwierdzeniu własności następuje przeniesienie odpowiedzialności finansowej.
Płacąc miesięczny czynsz, zasadniczo płacisz za normalne zużycie kuchni. Za to płaci właściciel. Zarabia na czynszu, a nie na konieczności wymiany zepsutego piekarnika czy wadliwej zmywarki na własny koszt. Dlatego też główne naprawy i wymiany spadają na barki wynajmującego.
Jeśli piec ulegnie awarii po pięciu latach, właściciel wymieni go na nowy. Nie ty.
Standard „w miarę odpowiedni”.
Istnieją jednak ograniczenia. Właściciel apartamentu nie jest zobowiązany do utrzymywania kuchni w stylowej formie, ale ma obowiązek zadbać o jej funkcjonalność.
Nie ma obowiązku aktualizowania swoich urządzeń do najnowszej technologii. Jeśli masz starą, ale w pełni sprawną kuchenkę gazową, nie możesz żądać od wynajmującego wymiany na nowoczesną kuchenkę indukcyjną tylko dlatego, że Ci się podoba. Prawo wymaga funkcjonalności, a nie nowości.
Jeśli Twój obecny sprzęt działa prawidłowo, możesz go nadal używać. Właściciele domów nie muszą utrzymywać kuchni w czołówce innowacji. Weź to, co jest oferowane, napraw to i używaj. Wszystko poza tym jest osobistą preferencją, a nie prawem.
To rozróżnienie jest istotne w przypadku sporu. Najemcy często uważają, że skoro płacą czynsz, powinni mieć najnowocześniejszy sprzęt. Prawo się z tym nie zgadza. Wyraźna jest granica pomiędzy konserwacją a modernizacją. Granica ta jest jasno określona w „zleceniu pracy” (zleceniu pracy).
Jeśli w wynajmowanym mieszkaniu korzystasz z kuchni w zabudowie, odpowiedzialność za jej stan zazwyczaj ponosi wynajmujący. Kuchnia jest wynajmowana wraz z nieruchomością, ale musi być dostarczona w stanie sprawnym i czystym. To jest podstawowa zasada. Ale co się stanie, jeśli niektóre elementy zawiodą? Obowiązuje tu podstawowa zasada: wynajmujący ponosi koszty utrzymania kuchni i jej urządzeń elektrycznych.
Chyba, że najemca podpisał ważną Klausel na drobne naprawy (Kleinreparaturklausel). Bez tego ciężar pozostaje po stronie właściciela nieruchomości.
Dożywotni i 25-letni limit
Relacje najmu mogą trwać długo. W przypadku bardzo starych umów wynajmujący prędzej czy później będzie zmuszony zapłacić za naprawy. Powód jest prosty: większość urządzeń ma ograniczoną żywotność. Za zapewnienie funkcjonowania kuchni przez cały okres najmu odpowiada wynajmujący.
Jak długo to trwa, zależy od indywidualnego przypadku. Praktyka sądowa często opiera się na wytycznej: po około 25 latach kuchnię w zabudowie uznaje się za zużytą. W takim przypadku najemca nie ponosi odpowiedzialności jeżeli uszkodzi kuchnię lub usunie ją z wynajmowanej nieruchomości.
Limit ten nie jest jednak rygorystyczny. Ustala się go biorąc pod uwagę indywidualne okoliczności. Na przykład rodzina korzysta z kuchni częściej i intensywniej niż pojedyncza osoba. Zużycie następuje szybciej.
Zasady dotyczące drobnych napraw
Prawo stanowi co do zasady, że wynajmujący jest odpowiedzialny za większe i mniejsze szkody powstałe w domu i poza nim. Może jednak pod pewnymi warunkami przenieść koszty naprawy drobnych uszkodzeń na najemcę. Aby taka klauzula w umowie najmu była ważna, muszą zostać spełnione rygorystyczne wymagania.
Mówimy o niewielkich uszkodzeniach. Koszt likwidacji nie powinien przekroczyć 75 euro dla najemcy. Zasada ta dotyczy wyłącznie rzeczy znajdujących się pod bezpośrednią kontrolą najemcy. Należą do nich uszkodzenia kranów, główek prysznicowych, klamek okiennych i gniazdek.
Ważny jest także limit kosztów. W klauzuli należy określić górny limit rocznych wydatków. Najemca może zapłacić nie więcej niż 150–200 euro rocznie za drobne naprawy, czyli maksymalnie 8% rocznego czynszu.
Warunki zobowiązujące najemcę do udziału we wszystkich naprawach za ustaloną kwotę w formie jednorazowej opłaty są nieważne. Nieważny jest także wymóg samodzielnego zlecenia przez najemcę prac naprawczych. W każdym razie jest to zadanie wynajmującego.
Podstawa prawna wynajmu apartamentów z własnym wyżywieniem
Co do zasady najemca ma prawo wyposażyć swoje mieszkanie we wszystkie przedmioty niezbędne do normalnego życia. Obejmuje to instalację i użytkowanie własnej, wyposażonej kuchni w nowym wynajmowanym lokalu.
Jest tylko jeden wyjątek: jeśli planowany jest większy remont, np. przebicie ściany, należy uzyskać zgodę wynajmującego. W takim przypadku najemca ingeruje w konstrukcję budynku.
Wychodząc, najemca ma prawo zabrać ze sobą wszystkie rzeczy, które przywiózł, łącznie z zabudowaną kuchnią. Jednakże prawo to traci się po upływie sześciu miesięcy od wyjazdu. Ponieważ najemca ma obowiązek przywrócić mieszkanie do stanu pierwotnego, musi uzgodnić z wynajmującym, czy może zatrzymać kuchnię, czy też przekazać ją innemu najemcy.
Zwiększanie kosztów i strategii napraw
Jeśli najemca zainstaluje nowoczesną kuchnię w zabudowie, a nawet zmodernizuje płytki ścienne, wartość użytkowa mieszkania wzrasta. Ale na co może liczyć? Jeżeli nie było wcześniejszych ustaleń z wynajmującym, nie przysługuje prawo do rekompensaty za tę podwyżkę ceny.
Jeżeli w trakcie najmu nastąpi uszkodzenie, koszt naprawy poniesie Wynajmujący. Tutaj najemca ma swobodę działania. Nie ma obowiązku zatrudniania specjalistycznej firmy do wymiany zepsutych urządzeń elektrycznych. Może dokonać naprawy samodzielnie lub poprosić o pomoc znajomego.
„Na przykład znacznie taniej jest zamówić część zamienną do zepsutego urządzenia, niż kupić zupełnie nowe urządzenie”.
Jeśli nie wiesz, gdzie znaleźć odpowiednie części zamienne, możesz zajrzeć do platform takich jak Trustedshops. Zbierane są tam opinie klientów o różnych sklepach, np. na ersatzteile-24.com.
Ale bądź ostrożny. Szczególnie przy naprawie dużych urządzeń gospodarstwa domowego należy zachować ostrożność. Naprawy powinny być wykonywane wyłącznie przez osobę, która rozumie tę kwestię. Amator w zasadzie może spróbować to zrobić. Jeśli jednak masz wątpliwości, ze względów bezpieczeństwa lepiej powierzyć to specjalistom. Granica pomiędzy naprawą typu „zrób to sam” a profesjonalną pomocą zaciera się. A jeśli kuchnia rzeczywiście ma ponad 25 lat i „umarła”, pozostaje tylko jedno: ją usunąć. Albo zostaw to. W zależności od umowy.
Poznaj labirynt prawa najmu
Dla przeciętnego najemcy przepisy mieszkaniowe są często pełne żargonu prawniczego i sprzeczności. Nie chodzi tylko o terminowe płacenie czynszu. Jest to złożony ekosystem praw i obowiązków, którego zrozumienie może być trudne dla osób bez przeszkolenia prawniczego. Ta niepewność sprawia, że przygotowanie jest kluczowe. Zanim podpiszesz jakiekolwiek dokumenty lub obejrzysz mieszkanie, musisz zrozumieć zasady gry.
Wiarygodne źródła informacji to Twoja pierwsza linia obrony. Organizacje takie jak Deutscher Mieterbund (Niemiecki Związek Najemców) udzielają wiarygodnych wskazówek na temat tego, czego masz prawo żądać, a co masz obowiązek zapewnić. Ich strona internetowa www.mieterbund.de jest źródłem wiarygodnych informacji. Nieznajomość prawa rzadko jest uznawana w sądzie za ważny powód. Musisz znać swoje granice, zanim je przekroczysz.
Stawka jest wysoka. Niezrozumienie warunków umowy najmu może skutkować znacznymi stratami finansowymi i nagłym postępowaniem eksmisyjnym. Zdobywając z wyprzedzeniem niezbędną wiedzę, możesz zmienić równowagę sił. Nie jesteś już biernym podmiotem ślepo wykonującym polecenia wynajmującego, ale świadomą stroną umowy najmu. Informacje te umożliwiają negocjowanie warunków, kwestionowanie nieuczciwych klauzul i rozstrzyganie sporów bez bezpośredniego kontaktu z prawnikiem.
Ten proces nie jest opcjonalny, jeśli potrzebujesz ochrony. Powinieneś dokładnie zapoznać się z konkretnymi przepisami, które mają zastosowanie w Twojej sytuacji. Przepisy lokalne mogą różnić się od wytycznych federalnych. Twoje prawa dotyczące napraw, reklamacji związanych z hałasem lub gwarancji nie są powszechnie ustalone. Są to elementy, które różnią się w zależności od lokalizacji i szczegółów zamówienia. Weryfikacja tych informacji chroni Twoją stabilność. Dzięki temu potencjalne legalne pole minowe staje się łatwym do wykonania zestawem kroków.
