Переезд в новую квартиру часто требует выбора. Вы можете привезти свою собственную кухню. Или воспользоваться тем, что уже есть. Многие арендаторы предпочитают второй вариант. Это позволяет сэкономить тысячи долларов на первоначальных затратах. Пропустить этап проектирования. Избежать оплаты за доставку. Просто откройте дверь и начните готовить.
Но есть одна проблема. В каждом договоре аренды есть свои подводные камни.
Кто платит, если в 2 часа ночи посудомоечная машина затопит кухню? Кто вызывает мастера, когда духовка перестает греть? Ответ состоит из одного слова. Это зависит от того, является ли повреждение эксплуатационным (функциональным) или износ (естественным износом). Прежде всего, это зависит от того, кому принадлежит кухня.
Вопросы собственности
Сначала нам нужно установить факты. Большинство кухонь в арендованных квартирах относятся к двум категориям.
- Кухня арендодателя. Приобретена арендодателем. Установлена. Принадлежит ему.
- Кухня арендатора. Приобретена арендатором. Пожалуйста, привезите её с собой. Это ваша собственность на момент въезда.
Это различие имеет важное значение. Если вы установили свою собственную кухню, вы несете ответственность за её надлежащее использование. Когда кухню устанавливает арендодатель, правила меняются. Но не так, как вы можете подумать.
Самое большое заблуждение: «Это их кухня и их проблема».
Здесь всё становится запутанным. Многие арендаторы считают, что если их арендодатель установил кухню, они должны оплачивать все ремонты.
Это неверно.
Немецкое жилищное законодательство (и аналогичные юрисдикции) проводят различие между капитальным ремонтом (structural repairs) и мелким ремонтом (minor repairs).
Если кухня принадлежит арендодателю, крупные структурные дефекты часто ложатся на его плечи. Сломался компрессор холодильника? Иногда это их проблема. Развалилась каркасная часть шкафа из-за повреждения водой? Это тоже может быть их проблема.
А как насчёт мелкого ремонта? Выгорела лампочка? Дребезжат петли? Нужна ли замена уплотнителя?
«Даже в кухнях, принадлежащих арендодателю, арендаторы часто оплачивают небольшие расходы на техническое обслуживание».
Это реальность. Закон требует, чтобы вы ежедневно использовали свою кухню. Части изнашиваются. Вы неизбежно столкнётесь с износом.
Пункт «Betriebskosten» (операционные расходы)
Посмотрите договор аренды. Особенно ту часть, которая касается мелкого ремонта (minor repairs). Во многих договорах содержится «пункт о мелком ремонте». В определённом списке есть позиции, за которые требуется платить.
- Петли и ручки
- Стеклянные двери
- Уплотнители и прокладки
- Небольшие электроприборы
Что делать, если сломается ручка кухонной двери? Вы платите. Вода течёт из фильтра смесителя? Вы платите. Даже если арендодатель купил кухню.
Это положение существует, потому что это ожидаемые расходы на техническое обслуживание. Это часть «расходов на проживание» в квартире.
Когда на самом деле платит мой арендодатель?
Итак, когда арендодатель платит?
За ущерб, вызванный отклонением (damage/deviation) или Mangel (дефектом), существовавшим на момент передачи квартиры.
Что произойдёт, если ваш котёл сломается в день въезда, и вы не сообщите об этом? Вы можете всё ещё остаться с проблемой, которую придётся решать самостоятельно. Это ваша обязанность — проверить состояние квартиры.
Кто владеет кухней? Зависит от договора аренды
Правовой статус полностью оборудованной кухни в арендованном помещении определяется одним простым вопросом: «Кто её установил?» Если арендодатель предоставляет её в рамках договора аренды, применяются иные правила износа, чем если бы tenant (арендатор) привёз своё оборудование самостоятельно.
Для понимания этого не нужна юридическая степень. Просто расторгните договор. Если в описании чётко указано «полностью оборудованная кухня» (möbliert ), арендодатель обязан предоставить полностью функциональную и полностью оборудованную кухню. Он не может сдать «голые стены» и ожидать, что вы сами приобретёте технику.
Но что делать, если договор составлен неясно?
Именно здесь арендаторы сталкиваются с трудностями. В Einbauküchenrecht (Законе об аренде встроенной кухонной техники) содержатся правила по умолчанию. Если вы заходите в квартиру и видите, что кухня уже установлена, и никто не заключал отдельного договора о её демонтаже, то по закону кухня обычно включена в арендную плату. Она считается частью арендованного имущества. Арендодатель не демонтировал её, поэтому не может утверждать, что не предоставил её.
Кто оплачивает ремонт?
После подтверждения права собственности передаётся и финансовая ответственность.
Когда вы платите ежемесячную арендную плату, вы фактически оплачиваете нормальный износ вашей кухни. Это то, за что платит арендодатель. Он зарабатывает на аренде, а не на том, чтобы заменять сломанную духовку или неисправную посудомоечную машину за свой счёт. Поэтому крупные ремонты и замены ложатся на плечи арендодателя.
Если печь выходит из строя через пять лет, её заменит арендодатель. Не вы.
Стандарт «достаточной пригодности»
Однако есть ограничения. Владелец квартиры не обязан поддерживать кухню в стильном виде, но обязан обеспечивать её функциональность.
Он не обязан обновлять свои устройства до новейших технологий. Если у вас есть старая, но полностью функциональная газовая плита, вы не можете требовать от арендодателя заменить её на современную индукционную плиту только потому, что она вам нравится. Закон требует функциональности, а не новизны.
Если ваше текущее оборудование работает исправно, вы можете продолжать его использовать. Владельцам жилья не нужно поддерживать кухню на переднем крае инноваций. Берите то, что предлагают, ремонтируйте и используйте. Всё, что выходит за эти рамки, — это личное предпочтение, а не юридическое право.
Это различие важно в случае спора. Арендаторы часто считают, что, поскольку они платят аренду, они должны иметь новейшую бытовую технику. Закон с этим не согласен. Чёткая граница проводится между обслуживанием и модернизацией. Эта граница чётко обозначена в «заказе на работу» (рабочем задании).
Если вы пользуетесь встроенной кухней в арендованной квартире, ответственность за её состояние обычно лежит на арендодателе. Пока кухня сдаётся вместе с жильём, она должна быть передана в работоспособном и чистом состоянии. Это базовое правило. Но что происходит, если какие-то элементы выходят из строя? Здесь действует основное правило: арендодатель несёт расходы на содержание кухни и входящих в неё электроприборов.
Если только арендатор не подписал действительную ** Klausel о мелком ремонте** (Kleinreparaturklausel). Без неё бремя остаётся на владельце недвижимости.
Срок службы и 25-летний предел
Арендные отношения могут длиться долго. В случае очень старых договоров арендодатель рано или поздно будет вынужден оплачивать ремонт. Причина проста: большинство приборов имеют ограниченный срок службы. Обязанность арендодателя — обеспечивать работоспособность кухни на протяжении всего срока аренды.
Как долго это длится, зависит от конкретного случая. Судебная практика часто опирается на ориентир: примерно через 25 лет встроенная кухня считается изношенной. В этом случае арендатор не несёт ответственности, если он повредил кухню или вывез её из арендованного объекта.
Однако этот предел не является жёстким. Он устанавливается с учётом индивидуальных обстоятельств. Например, семья использует кухню чаще и интенсивнее, чем одинокий человек. Износ происходит быстрее.
Правила о мелком ремонте
Закон в принципе предусматривает, что арендодатель отвечает за крупные и мелкие повреждения в доме и за его пределами. Однако он может переложить на арендатора расходы по устранению мелких незначительных повреждений при определённых условиях. Чтобы такая оговорка в договоре аренды была действительной, должны быть выполнены строгие требования.
Речь должна идти именно о незначительном повреждении. Стоимость устранения не должна превышать для арендатора 75 евро. Это правило относится только к вещам, находящимся под непосредственным контролем арендатора. К ним относятся повреждения кранов, душевых насадок, оконных ручек и розеток.
Важно также ограничение по стоимости. В оговорке должен быть установлен верхний предел годовых расходов. Арендатор может платить не более 150–200 евро в год за мелкий ремонт, либо максимум 8% от годовой арендной платы.
Условия, обязывающие арендатора участвовать во всех ремонтах на фиксированную сумму в виде единой платы, являются недействительными. Также недействительным является требование, чтобы арендатор самостоятельно заказывал ремонтные работы. В любом случае это задача арендодателя.
Правовые основы аренды с собственной кухней
В принципе, арендатор имеет право обставить свою квартиру всеми предметами, необходимыми для обычного проживания. Это включает установку и использование собственной встроенной кухни в новом арендованном помещении.
Есть только одно исключение: если планируются крупные ремонтные работы, такие как пробивка стены, необходимо получить разрешение арендодателя. В этом случае арендатор вмешивается в конструктив здания.
При выезде арендатор имеет право забрать с собой все принесённые им вещи, включая свою встроенную кухню. Однако это право утрачивается через шесть месяцев после выезда. Поскольку арендатор обязан вернуть квартиру в исходное состояние, ему необходимо согласовать с арендодателем, может ли он оставить кухню или передать её следующему арендатору.
Повышение стоимости и стратегии ремонта
Если арендатор устанавливает современную встроенную кухню и при этом обновляет даже настенную плитку, эксплуатационная ценность квартиры возрастает. Но на что он может рассчитывать? Если заранее не было договорённостей с арендодателем, права на компенсацию за это повышение стоимости нет.
Если во время аренды возникают повреждения, арендодатель несёт расходы на ремонт. Здесь у арендатора есть свобода действий. Он не обязан нанимать специализированную компанию для замены сломанных электроприборов. Он может выполнить ремонт самостоятельно или попросить о помощи друга.
«Так, например, гораздо дешевле заказать запасную часть для сломанного устройства, чем покупать совершенно новое устройство».
Тем, кто не уверен, где найти подходящие запасные части, можно ориентироваться на такие платформы, как Trustedshops. Там собираются отзывы покупателей о различных магазинах, например, на ersatzteile-24.com.
Но будьте осторожны. Особенно при ремонте крупной бытовой техники требуется осторожность. Ремонт должен выполнять только тот, кто разбирается в этом деле. Любитель может попробовать сделать это в принципе. Но если вы сомневаетесь, из соображений безопасности лучше поручить это специалисту. Граница между самостоятельным ремонтом и профессиональной помощью размыта. И если кухне действительно больше 25 лет и она «умерла», остаётся только одно: убрать её. Или оставить. В зависимости от договорённости.
Исследуйте лабиринт Закона о найме жилья
Для среднего арендатора жилищное законодательство часто изобилует юридическими терминами и противоречиями. Речь идет не только о своевременной оплате аренды. Это сложная экосистема прав и обязанностей, которую тем, кто не имеет юридической подготовки, бывает трудно понять. Эта неопределенность делает подготовку ключевым фактором. Прежде чем подписывать какие-либо документы или осматривать квартиру, необходимо понять правила игры.
Надежные источники информации — ваша первая линия защиты. Такие организации, как Deutscher Mieterbund (Немецкий союз арендаторов), предоставляют авторитетные рекомендации относительно того, что вы имеете законное право требовать и что обязаны предоставлять. Их веб-сайт www.mieterbund.de является центром получения достоверной информации. Незнание закона редко признается уважительной причиной в суде. Вам необходимо знать свои границы, прежде чем их пересекать.
Ставки высоки. Неправильное понимание условий договора аренды может привести к значительным финансовым потерям и внезапным процедурам выселения. Заранее получив необходимые знания, вы можете изменить баланс сил. Вы больше не пассивный субъект, слепо следующий инструкциям арендодателя, а информированная сторона договора аренды. Эта информация позволяет вам вести переговоры об условиях, оспаривать несправедливые пункты и разрешать споры без прямого обращения к юристу.
Этот процесс не является необязательным, если вам нужна защита. Следует внимательно изучить конкретные нормативные акты, применимые к вашей ситуации. Местные правила могут отличаться от федеральных руководящих принципов. Ваши права в отношении ремонта, жалоб на шум или гарантий не являются универсально установленными. Это элементы, которые меняются в зависимости от местоположения и деталей договора. Проверка этой информации защищает вашу стабильность. Это превращает потенциальное юридическое минное поле в управляемый набор шагов.
