Stěhování do nového bytu často vyžaduje výběr. Můžete si přinést vlastní kuchyň. Nebo použijte to, co již máte. Mnoho nájemníků dává přednost druhé možnosti. To vám může ušetřit tisíce dolarů na počátečních nákladech. Přeskočte fázi návrhu. Vyhněte se poplatkům za dopravu. Stačí otevřít dvířka a začít vařit.
Ale je tu jeden problém. Každá nájemní smlouva má svá úskalí.
Kdo zaplatí, když myčka zaplaví kuchyň ve 2 hodiny ráno? Kdo zavolá technika, když trouba přestane hřát? Odpověď se skládá z jednoho slova. To závisí na tom, zda jde o poškození použití (funkční) nebo opotřebení (běžné opotřebení). V první řadě záleží na tom, komu kuchyň patří.
Problémy s nemovitostmi
Nejprve musíme zjistit fakta. Většina kuchyní v nájemních bytech spadá do dvou kategorií.
- Kuchyně pronajímatele. Zakoupeno pronajímatelem. Instalováno. Patří jemu.
- Kuchyně nájemníka. Zakoupeno nájemcem. Prosím, přineste to s sebou. Toto je váš majetek po příjezdu.
Toto rozlišení je důležité. Pokud jste si nainstalovali vlastní kuchyň, odpovídáte za její správné používání. Když kuchyň instaluje pronajímatel, pravidla se mění. Ale ne tak, jak si možná myslíte.
Největší mylná představa: “Je to jejich kuchyně a jejich problém.”
Tady se věci zamotají. Mnoho nájemníků se domnívá, že pokud jim pronajímatel nainstaloval kuchyň, měli by zaplatit veškeré opravy.
To není pravda.
Německé bytové právo (a podobné jurisdikce) rozlišuje mezi konstrukční opravy a drobné opravy.
Pokud je kuchyň ve vlastnictví pronajímatele, za velké konstrukční vady často odpovídá pronajímatel. Rozbil se vám kompresor chladničky? Někdy je to jejich problém. Rozpadl se vám rám skříně kvůli poškození vodou? To může být i jejich problém.
A co drobné opravy? Spálila se žárovka? Drnčí panty? Je nutné těsnění vyměnit?
„Dokonce i v kuchyních vlastněných pronajímatelem nájemníci často platí za malé náklady na údržbu.“
Tohle je realita. Zákon vyžaduje, abyste kuchyň používali denně. Díly se opotřebovávají. Nevyhnutelně se setkáte s opotřebením.
Položka “Betriebskosten” (provozní náklady)
Zkontrolujte nájemní smlouvu. Zejména ta část, která se týká drobných oprav. Mnoho smluv obsahuje „doložku o drobných opravách“. V určitém seznamu jsou položky, za které musíte zaplatit.
- Panty a madla
- Skleněné dveře
- Těsnění a těsnění
- Malé elektrospotřebiče
Co dělat, když se zlomí klika kuchyňských dveří? Vy platíte. Teče voda z filtru kohoutku? Vy platíte. A to i v případě, že majitel koupil kuchyň.
Tato rezerva existuje, protože se jedná o očekávané náklady na údržbu. To je součástí „životních nákladů“ bytu.
Kdy vlastně můj pronajímatel platí?
Kdy tedy pronajímatel platí?
Za škodu způsobenou škodou/odchylkou) nebo Mangel* (vadou) existující v době převodu bytu.
Co se stane, když se vám v den nastěhování porouchá kotel a vy to nenahlásíte? Stále vám může zůstat problém, který budete muset vyřešit sami. Je vaší povinností zkontrolovat stav bytu.
Komu patří kuchyně? Záleží na nájemní smlouvě
Právní status plně vybavené kuchyně v pronajímané nemovitosti určuje jedna jednoduchá otázka: „Kdo ji instaloval? Pokud ji pronajímatel poskytuje v rámci nájmu, platí jiná pravidla opotřebení, než kdyby si nájemce přinesl vybavení vlastní.
Abyste tomu rozuměli, nepotřebujete právnické vzdělání. Stačí ukončit smlouvu. Pokud je v popisu jasně uvedeno „kompletně vybavená kuchyně“ (möbliert ), je pronajímatel povinen poskytnout plně funkční a plně vybavenou kuchyň. Nemůže pronajímat „holé zdi“ a očekávat, že si vybavení koupíte sami.
Co ale dělat, když je smlouva nejasná?
Zde se nájemníci dostávají do potíží. Výchozí pravidla obsahuje Einbauküchenrecht (zákon o pronájmu vestavěných kuchyňských spotřebičů). Pokud vejdete do bytu a uvidíte, že kuchyně je již nainstalovaná a nikdo neuzavřel samostatnou dohodu o její demontáži, je ze zákona kuchyně obvykle zahrnuta v nájemném. Je považován za součást pronajatého majetku. Pronajímatel ji nedemontoval, nemůže tedy tvrdit, že ji nezajistil.
Kdo platí opravy?
Po potvrzení vlastnictví přechází finanční odpovědnost.
Když platíte měsíční nájem, v podstatě platíte za běžné opotřebení vaší kuchyně. To platí pronajímatel. Vydělává na nájmu, ne na tom, že musí na vlastní náklady vyměnit rozbitou troubu nebo vadnou myčku. Zásadní opravy a výměny proto padají na bedra pronajímatele.
Pokud pec po pěti letech selže, pronajímatel ji vymění. Ty ne.
Standard „přiměřeně vhodný“.
Existují však omezení. Majitel bytu není povinen udržovat kuchyň ve stylové podobě, ale je povinen zajistit její funkčnost.
Není povinen aktualizovat svá zařízení na nejnovější technologii. Pokud máte starý, ale plně funkční plynový sporák, nemůžete po majiteli požadovat jeho výměnu za moderní indukční sporák jen proto, že se vám líbí. Zákon vyžaduje funkčnost, nikoli novost.
Pokud vaše současné zařízení funguje správně, můžete jej nadále používat. Majitelé domů nemusejí držet kuchyni v popředí inovací. Vezměte to, co se nabízí, opravte to a použijte to. Cokoli nad rámec tohoto je osobní preference, nikoli zákonné právo.
Toto rozlišení je důležité v případě sporu. Nájemníci se často domnívají, že protože platí nájem, měli by mít nejnovější spotřebiče. S tím zákon nesouhlasí. Mezi údržbou a modernizací je nakreslena jasná hranice. Tato hranice je jasně definována v „pracovním příkazu“ (work order).
Pokud používáte vestavěnou kuchyň v pronajatém bytě, odpovědnost za její stav většinou nese pronajímatel. Kuchyň je pronajímána spolu s nemovitostí, ale musí být dodána v funkčním a čistém stavu. To je základní pravidlo. Co se ale stane, když některé prvky selžou? Platí zde základní pravidlo: náklady na údržbu kuchyně a jejích elektrospotřebičů nese pronajímatel.
Pokud nájemce nepodepsal platný Klausel pro drobné opravy (Kleinreparaturklausel). Bez ní zůstává břemeno na majiteli nemovitosti.
Doživotní a 25letý limit
Nájemní vztahy mohou trvat dlouho. V případě velmi starých smluv bude pronajímatel dříve či později nucen zaplatit opravy. Důvod je jednoduchý: většina spotřebičů má omezenou životnost. Za zajištění provozu kuchyně po celou dobu pronájmu odpovídá pronajímatel.
Jak dlouho to trvá, záleží na konkrétním případě. Soudní praxe se často opírá o směrnici: zhruba po 25 letech je vestavěná kuchyně považována za opotřebovanou. V tomto případě nájemce nenese odpovědnost, pokud kuchyni poškodí nebo ji z pronajaté nemovitosti odstraní.
Tato hranice však není striktní. Stanovuje se s přihlédnutím k individuálním okolnostem. Kuchyně například rodina využívá častěji a intenzivněji než jednotlivec. K opotřebení dochází rychleji.
Pravidla pro drobné opravy
Zákon v zásadě stanoví, že za škody, větší i menší, v domě i mimo něj odpovídá pronajímatel. Náklady na opravu drobných drobných škod však může za určitých podmínek přenést na nájemce. Aby byla taková doložka v nájemní smlouvě platná, musí být splněny přísné požadavky.
Bavíme se o drobných škodách. Náklady na likvidaci by pro nájemce neměly přesáhnout 75 eur. Toto pravidlo se vztahuje pouze na věci pod přímou kontrolou nájemce. Patří mezi ně poškození vodovodních baterií, sprchových hlavic, okenních klik a zásuvek.
Důležitý je také limit nákladů. Doložka musí stanovit horní hranici ročních výdajů. Za drobné opravy může nájemce zaplatit maximálně 150–200 eur ročně, maximálně 8 % z ročního nájemného.
Podmínky zavazující nájemce podílet se na všech opravách pevnou částkou formou jednorázového poplatku jsou neplatné. Neplatný je také požadavek, aby si nájemce samostatně objednal opravy. V každém případě je to úkol pronajímatele.
Právní základ pro pronájmy s vlastním stravováním
Nájemce má v zásadě právo vybavit svůj byt všemi věcmi nezbytnými pro běžné bydlení. To zahrnuje instalaci a používání vlastní vybavené kuchyně ve vašich nových pronajatých prostorách.
Existuje pouze jedna výjimka: pokud se plánují velké rekonstrukce, jako je proražení zdi, je třeba získat povolení pronajímatele. V tomto případě nájemce zasahuje do konstrukce budovy.
Při odchodu má nájemce právo vzít si s sebou všechny věci, které si přinesl, včetně své vestavěné kuchyně. Toto právo však zaniká šest měsíců po odjezdu. Vzhledem k tomu, že nájemce je povinen uvést byt do původního stavu, je potřeba se s pronajímatelem dohodnout, zda si kuchyni může ponechat nebo ji převést na dalšího nájemce.
Zvyšování nákladů a strategie oprav
Pokud si nájemník nainstaluje moderní vestavěnou kuchyň a ještě aktualizuje obklady stěn, užitná hodnota bytu se zvyšuje. Ale s čím může počítat? Pokud nedošlo k předchozí dohodě s pronajímatelem, nevzniká za toto zvýšení ceny nárok na náhradu.
Pokud během pronájmu dojde k poškození, náklady na opravu nese pronajímatel. Zde má nájemce volnost jednání. Není povinen najímat specializovanou firmu na výměnu rozbitých elektrospotřebičů. Opravy může provést sám nebo požádat o pomoc kamaráda.
„Například je mnohem levnější objednat náhradní díl na rozbité zařízení, než kupovat zcela nové zařízení.“
Pokud si nejste jisti, kde najít správné náhradní díly, můžete se podívat na platformy, jako jsou Trustedshops. Shromažďují se tam zákaznické recenze různých obchodů, například na ersatzteile-24.com.
Ale buďte opatrní. Zejména při opravách velkých domácích spotřebičů je třeba opatrnosti. Opravy by měl provádět pouze někdo, kdo této záležitosti rozumí. Amatér se o to může v principu pokusit. Ale pokud máte pochybnosti, z bezpečnostních důvodů je lepší svěřit to odborníkovi. Hranice mezi opravou DIY a odbornou pomocí je nejasná. A pokud je kuchyně opravdu stará více než 25 let a „umřela“, zbývá udělat jediné: odstranit ji. Nebo to nechte. V závislosti na dohodě.
Prozkoumejte labyrint zákona o nájmu
Pro průměrného nájemníka jsou zákony o bydlení často plné právního žargonu a rozporů. Nejde jen o včasné placení nájemného. Jde o složitý ekosystém práv a povinností, který může být pro osoby bez právního vzdělání obtížné pochopit. Tato nejistota činí přípravu klíčovou. Než podepíšete nějaké dokumenty nebo si prohlédnete byt, musíte pochopit pravidla hry.
Spolehlivé zdroje informací jsou vaší první linií obrany. Organizace jako Deutscher Mieterbund (Svaz německých nájemníků) poskytují směrodatné rady ohledně toho, co máte zákonné právo požadovat a co jste povinni poskytnout. Jejich webová stránka www.mieterbund.de je centrem pro spolehlivé informace. Neznalost zákona je u soudu jen zřídka uznána jako platný důvod. Než je překročíte, musíte znát své hranice.
Sázky jsou vysoké. Nepochopení podmínek nájemní smlouvy může vést k významným finančním ztrátám a náhlému vystěhování. Získáním potřebných znalostí předem můžete změnit poměr sil. Již nejste pasivním subjektem slepě plnícím pokyny pronajímatele, ale informovanou stranou nájemní smlouvy. Tyto informace vám umožňují vyjednávat podmínky, napadat nespravedlivé doložky a řešit spory, aniž byste přímo kontaktovali právníka.
Tento proces není volitelný, pokud potřebujete ochranu. Měli byste si pečlivě prostudovat konkrétní předpisy, které se vztahují na vaši situaci. Místní pravidla se mohou lišit od federálních směrnic. Vaše práva týkající se oprav, stížností na hluk nebo záruk nejsou všeobecně stanovena. Jedná se o prvky, které se liší v závislosti na lokalitě a podrobnostech smlouvy. Ověření těchto informací chrání vaši stabilitu. Tím se potenciální legální minové pole promění ve zvládnutelný soubor kroků.
