Хто платить, якщо зламається кухонна техніка в орендованій квартирі? Юридична реальність
Переїзд у нову квартиру часто потребує вибору. Ви можете привезти власну кухню. Або скористатися тим, що є. Багато орендарів віддають перевагу другому варіанту. Це дозволяє заощадити тисячі доларів на початкових витратах. Пропустити етап проектування. Уникнути оплати за доставку. Просто відкрийте двері та почніть готувати.
Але є одна проблема. У кожному договорі оренди є свої підводні камені.
Хто платить, якщо о 2-й годині ночі посудомийна машина затопить кухню? Хто викликає майстра, коли духовка перестає гріти? Відповідь складається з одного слова. Це залежить від того, чи є пошкодження експлуатаційним (функціональним) або *зносом (природним зносом). Насамперед, це залежить від того, кому належить кухня.
Питання власності
Спершу нам потрібно встановити факти. Більшість кухонь в орендованих квартирах належать до двох категорій.
- Кухня орендодавця. Придбана орендодавцем. Встановлено. Належить йому.
- Кухня орендаря. Придбана орендарем. Будь ласка, привезіть її із собою. Це ваша власність на момент в’їзду.
Ця різниця має важливе значення. Якщо ви встановили власну кухню, ви несете відповідальність за її належне використання. Коли кухню встановлює орендодавець, правила змінюються. Але не так, як ви можете подумати.
Найбільша помилка: «Це їхня кухня та їхня проблема».
Тут все стає заплутаним. Багато орендарів вважають, що якщо їхній орендодавець встановив кухню, вони повинні оплачувати всі ремонти.
Це не так.
Німецьке житлове законодавство (і аналогічні юрисдикції) проводять різницю між “капітальним ремонтом” (structural repairs) і “дрібним ремонтом” (minor repairs).
Якщо кухня належить орендодавцю, великі структурні дефекти часто лягають на плечі. Зламався компресор холодильника? Іноді це їхня проблема. Розвалилася каркасна частина шафи через пошкодження водою? Це теж може бути їхня проблема.
А як щодо дрібного ремонту? Вигоріла лампочка? Бренчать петлі? Чи потрібна заміна ущільнювача?
«Навіть у кухнях, що належать орендодавцеві, орендарі часто оплачують невеликі витрати на технічне обслуговування».
Це дійсність. Закон вимагає, щоб ви щодня використовували свою кухню. Частини зношуються. Ви неминуче зіткнетеся із зносом.
Пункт «Betriebskosten» (операційні витрати)
Перегляньте договір оренди. Особливо ту частину, яка стосується “дрібного ремонту” (minor repairs). Багато договорах міститься «пункт про дрібний ремонт». У певному списку є позиції, які потрібно платити.
- Петлі та ручки
- Скляні двері
- Ущільнювачі та прокладки
- Невеликі електроприлади
Що робити, якщо зламається ручка дверей? Ви платите. Вода тече із фільтра змішувача? Ви платите. Навіть якщо орендодавець купив кухню.
Це становище існує, тому що це очікувані витрати на технічне обслуговування. Це частина «витрат на проживання» у квартирі.
Коли насправді платить мій орендодавець?
Тож коли орендодавець платить?
За шкоду, викликану відхиленням (damage/deviation) або Mangel (дефектом), що існували на момент передачі квартири.
Що станеться, якщо ваш котел зламається в день в’їзду, і ви не повідомите про це? Ви можете залишитися з проблемою, яку доведеться вирішувати самостійно. Це ваш обов’язок – перевірити стан квартири.
Хто володіє кухнею? Залежить від договору оренди
Правовий статус повністю обладнаної кухні в орендованому приміщенні визначається одним простим питанням: Хто її встановив? Якщо орендодавець надає її в рамках договору оренди, застосовуються інші правила зношування, ніж якби tenant (орендар) привіз своє обладнання самостійно.
Для розуміння цього не потрібний юридичний ступінь. Просто розірвіть договір. Якщо в описі чітко зазначено «цілком обладнана кухня» (möbliert ), орендодавець зобов’язаний надати повністю функціональну та повністю обладнану кухню. Він не може здати «голі стіни» і чекати, що ви самі придбаєте техніку.
Але що робити, якщо договір складено неясно?
Саме тут орендарі стикаються із труднощами. Einbauküchenrecht (Закон про оренду вбудованої кухонної техніки) містить правила за замовчуванням. Якщо ви заходите в квартиру і бачите, що кухня вже встановлена, і ніхто не укладав окремого договору про її демонтаж, то, згідно із законом, кухня зазвичай включена в орендну плату. Вона вважається частиною орендованого майна. Орендодавець не демонтував її, тому неспроможна стверджувати, що її надав.
Хто оплачує ремонт?
Після підтвердження права власності передається та фінансова відповідальність.
Коли ви сплачуєте щомісячну орендну плату, ви фактично оплачуєте нормальний знос вашої кухні. Це те, за що сплачує орендодавець. Він заробляє на оренді, а не тому, щоб замінювати зламану духовку або несправну посудомийну машину за свій рахунок. Тому великі ремонти та заміни лягають на плечі орендодавця.
Якщо піч виходить із ладу через п’ять років, її замінить орендодавець. Чи не ви.
Стандарт «достатньої придатності»
Проте є обмеження. Власник квартири не повинен підтримувати кухню в елегантному вигляді, але повинен забезпечувати її функціональність.
Він повинен оновлювати свої устрою нових технологій. Якщо у вас є стара, але повністю функціональна газова плита, ви не можете вимагати від орендодавця замінити її на сучасну плиту індукції тільки тому, що вона вам подобається. Закон вимагає функціональності, а чи не новизни.
Якщо ваше поточне обладнання працює справно, ви можете продовжувати його використовувати. Власникам житла не слід підтримувати кухню на передньому краї інновацій. Беріть те, що пропонують, ремонтуйте та використовуйте. Все, що виходить за ці рамки — це особиста перевага, а не юридичне право.
Ця відмінність важлива у разі суперечки. Орендарі часто вважають, що оскільки вони платять оренду, вони повинні мати новітню побутову техніку. Закон із цим не згоден. Чітка межа проводиться між обслуговуванням та модернізацією. Ця межа чітко позначена у «замовленні працювати» (робочому завданні).
Якщо ви користуєтесь вбудованою кухнею в орендованій квартирі, відповідальність за її стан зазвичай лежить на орендодавці. Поки кухня здається разом із житлом, вона має бути передана у працездатному та чистому стані. Це базове правило. Але що відбувається, якщо якісь елементи виходять із ладу? Тут діє основне правило: орендодавець несе витрати на утримання кухні та електроприладів, що входять до неї.
Якщо тільки орендар не підписав дійсну ** Klausel про дрібний ремонт ** (Kleinreparaturklausel). Без неї тягар залишається на власника нерухомості.
Термін служби та 25-річна межа
Орендні відносини можуть тривати довго. У разі старих договорів орендодавець рано чи пізно буде змушений оплачувати ремонт. Причина проста: більшість приладів мають обмежений термін служби. Обов’язок орендодавця забезпечувати працездатність кухні протягом усього терміну оренди.
Як довго це триває залежить від конкретного випадку. Судова практика часто спирається на орієнтир: приблизно через 25 років вбудована кухня вважається зношеною. У цьому випадку орендар не несе відповідальності, якщо він пошкодив кухню або вивіз її з орендованого об’єкта.
Однак ця межа не є жорсткою. Він встановлюється з урахуванням індивідуальних обставин. Наприклад, сім’я використовує кухню частіше та інтенсивніше, ніж самотня людина. Знос відбувається швидше.
Правила про дрібний ремонт
Закон у принципі передбачає, що орендодавець відповідає за великі та дрібні пошкодження у будинку та за його межами. Однак він може перекласти на орендаря витрати на усунення дрібних незначних ушкоджень за певних умов. Щоб таке застереження у договорі оренди було дійсним, мають бути виконані суворі вимоги.
Йтиметься саме про незначне пошкодження. Вартість усунення не повинна перевищувати для орендаря 75 євро. Це правило стосується лише речей, що знаходяться під безпосереднім контролем орендаря. До них відносяться пошкодження кранів, душових насадок, віконних ручок та розеток.
Важливе також обмеження вартості. У застереженні має бути встановлена верхня межа річних витрат. Орендар може платити не більше 150-200 євро на рік за дрібний ремонт або максимум 8% від річної орендної плати.
Умови, які зобов’язують орендаря брати участь у всіх ремонтах на фіксовану суму у вигляді єдиної плати, є недійсними. Також недійсною є вимога, щоб орендар самостійно замовляв ремонтні роботи. У будь-якому разі це завдання орендодавця.
Правові основи оренди з власною кухнею
У принципі, орендар має право обставити свою квартиру всіма предметами, необхідними звичайного проживання. Це включає встановлення та використання власної вбудованої кухні в новому орендованому приміщенні.
Є тільки один виняток: якщо плануються великі ремонтні роботи, такі як пробивання стіни, необхідно отримати дозвіл орендодавця. І тут орендар втручається у конструктив будівлі.
При виїзді орендар має право забрати з собою всі принесені ним речі, включаючи вбудовану кухню. Однак це право втрачається через шість місяців після виїзду. Оскільки орендар зобов’язаний повернути квартиру у вихідний стан, йому необхідно погодити з орендодавцем, чи він може залишити кухню або передати її наступному орендарю.
Підвищення вартості та стратегії ремонту
Якщо орендар встановлює сучасну вбудовану кухню та при цьому оновлює навіть настінну плитку, експлуатаційна цінність квартири зростає. Але на що може розраховувати? Якщо наперед не було домовленостей із орендодавцем, права на компенсацію за це підвищення вартості немає.
Якщо під час оренди виникають пошкодження, орендодавець зазнає витрат на ремонт. Тут орендар має свободу дій. Він повинен наймати спеціалізовану організацію заміни зламаних електроприладів. Він може виконати ремонт самостійно або попросити про допомогу друга.
«Так, наприклад, набагато дешевше замовити запасну частину для зламаного пристрою, ніж купувати новий пристрій».
Тим, хто не впевнений, де знайти потрібні запасні частини, можна орієнтуватися на такі платформи, як Trustedshops. Там збираються відгуки покупців про різні магазини, наприклад, на ersatzteile-24.com.
Але будьте обережні. Особливо під час ремонту великої побутової техніки потрібна обережність. Ремонт повинен виконувати лише той, хто розуміється на цій справі. Аматор може спробувати зробити це в принципі. Але якщо ви сумніваєтеся, з міркувань безпеки краще доручити це фахівцю. Кордон між самостійним ремонтом та професійною допомогою розмито. І якщо кухні справді більше 25 років і вона померла, залишається тільки одне: прибрати її. Або залишити. Залежно від домовленості.
Досліджуйте лабіринт Закону про найм житла
Для середнього орендаря житлове законодавство часто рясніє юридичними термінами та протиріччями. Йдеться не лише про своєчасну оплату оренди. Це складна екосистема прав та обов’язків, яку тим, хто не має юридичної підготовки, буває важко зрозуміти. Ця невизначеність робить підготовку ключовим чинником. Перш ніж підписувати будь-які документи або оглядати квартиру, необхідно зрозуміти правила гри.
Надійні джерела інформації – ваша перша лінія захисту. Такі організації, як Deutscher Mieterbund** (Німецький союз орендарів), надають авторитетні рекомендації щодо того, що ви маєте законне право вимагати і що зобов’язані надавати. Їхній веб-сайт www.mieterbund.de є центром отримання достовірної інформації. Незнання закону рідко визнається поважною причиною у суді. Вам необхідно знати свої межі, перш ніж їх перетинати.
Ставки високі. Неправильне розуміння умов договору оренди може призвести до значних фінансових втрат та раптових процедур виселення. Заздалегідь здобувши необхідні знання, ви можете змінити баланс сил. Ви більше не пасивний суб’єкт, який сліпо слідує інструкціям орендодавця, а поінформована сторона договору оренди. Ця інформація дозволяє вам вести переговори про умови, заперечувати несправедливі пункти та вирішувати суперечки без прямого звернення до юриста.
Цей процес не є необов’язковим, якщо вам потрібний захист. Слід уважно вивчити конкретні нормативні акти, які застосовуються до вашої ситуації. Місцеві правила можуть відрізнятися від федеральних керівних принципів. Ваші права щодо ремонту, скарг на шум чи гарантій не є універсально встановленими. Це елементи, які змінюються залежно від розташування та деталей договору. Перевірка цієї інформації захищає вашу стабільність. Це перетворює потенційне юридичне мінне поле на керований набір кроків.
